借地権の用途変更を行う際に知っておくべきこと

借地権の用途変更を行う際に知っておくべきこと

借地権の用途変更を行う際に知っておくべきこと

借地権の契約においては用途が限定されることが多いです。用途と異なる建物を建築する場合は、用途変更の手続きが必要となります。

借地権の用途変更をおこなう場合、どのようなことに気を付けたらいいのでしょうか。

今回は、借地権の用途変更をする際に知っておきたいことについて説明します。

1.借地権の用途変更とは

借地権については、用途の制限は本来特に定められていません。しかしながら、地主と借地権者による個別的な契約において用途に制限を設けることは可能です。

実際には、借地権を設定して土地を利用する場合、用途について制限が定められるケースがほとんどとなっています。制限の対象となるのは、建物の種類や構造などさまざまな部分についてです。

建物の種類について住居のみの制限があれば、勝手に店舗として利用する建物を建てることはできません。

また、構造について鉄筋コンクリート造との制限があれば、木造の建物を建ててはいけないことになります。借地権に対する用途の制限は、それぞれの契約によってさまざまです。

制限がある場合はその範囲内で土地を利用しなければならず、用途を変更したいなら地主の承諾を得る必要があります。

2.用途変更の承諾の必要性

借地権の用途変更は、本当に地主の承諾を得なければならないものなのでしょうか。借地権として土地を利用する権利を得ている以上、地主の承諾を得る必要はないと思う人もいるかもしれません。

しかし、借地権の用途変更をするなら、必ず地主の承諾を得る必要があります。

ここでは、用途変更の際に地主の承諾を得る必要性について確認しましょう。

地主からの承諾が必要な理由

実際に借地権を取得する際には地主と個別の契約を交わす必要があります。もともと借地権について用途の制限は定められていませんが、契約で用途制限の取り決めを交わしている場合はその制限の範囲内で土地を利用しなければなりません。

仮に地主に無断で制限を外れる土地の利用をおこなった場合、契約違反となってしまいます。

契約違反をすれば、地主はそれを根拠として契約解除を申し出ることができます。借地権者が契約違反を犯している以上、地主の主張が認められる可能性が高いです。

そうなると、その土地を利用し続けることができなくなります。

そういった状況を避けるためには、契約で定められた範囲を超えて土地を利用したい場合、必ず地主から承諾を得て用途変更の契約を結ぶ必要があるでしょう。

承諾料を求められるのが一般的

地主に対して借地権の用途変更を申し出た場合、基本的に無料で承諾を受けられることはありません。用途変更の際には、一定の承諾料が求められるのが一般的です。

なぜなら、借地権者の都合に合わせた用途変更は、地主にとって不利になる可能性もあるからです。通常、借地権の契約において地主は、さまざまなリスクを考慮したうえで用途の制限を定めた契約を結んでいます。

建物の種類や構造を変更すれば、借地権の契約が終了する際の建物の買い取りの要求において、当初の想定よりも価格が高くなる恐れがあります。

地主としては、当然少しでも買い取り価格を安く抑えたいところです。このように、借地権の用途変更は地主にとってデメリットがあるため、承諾を求める際には承諾料を支払う必要があります。

また、このような理由により、借地権者による用途変更の申し出をスムーズに受け入れてくれない地主もいます。

その場合も、まずは話し合いによる協議を通じて用途変更の交渉をおこないます。

3.借地権の用途変更のための承諾料の相場

借地権の用途変更にかかる承諾料は、どの程度の金額となるのでしょうか。基本的には、借地権価格の10~15%程度が相場といわれています。

ただし、相場はあくまでも目安として捉えたほうがよいでしょう。どのような変更をおこなうかによっても、実際に必要な承諾料は変化します。

また、それぞれの土地がもつ条件によっても、承諾料は変わる可能性があります。

承諾料については借地借家法にも定めがあり、借地権の残存期間を含めたさまざまな事情を考慮しなければならないとされています。承諾料は、不動産鑑定士をはじめとする専門家の意見をもとに決定するのが基本です。

4.借地権の用途変更を認めてもらうには?

借地権の用途変更をするには、地主に申し出て承諾を得る必要があります。用途変更の申し出は、どのようにしておこなえばいいのでしょうか。

ここでは、借地権の用途変更を認めてもらうための方法と用途変更が認められるケースについて紹介します。

地主に用途変更を認めてもらう方法

用途変更を希望する場合、まずは地主と話し合いをおこないます。ただし、用途変更は地主にとってデメリットとなることもあるため、スムーズに話し合いがまとまるとは限りません。

当事者間の話し合いによる交渉で用途変更の承諾を受けられないときは、裁判所に対する申し立ても可能です。

裁判所によって用途変更が認められれば、それを地主の承諾の代わりとすることができます。つまり、地主が承諾しない場合でも、裁判所から許可が出れば借地権の用途変更は可能であるということです。

用途変更が認められるケース

地主との話し合いにおいては、地主が納得さえすれば用途変更を認めてもらうことが可能です。

しかし、裁判所から借地権の用途変更の許可を受けるためには、それ相応の事情が必要となります。たとえば、法令による規制が新たにできたために用途変更が必要になった場合がこれに該当します。

また、年月の経過により現行の制限の範囲外の建物を建てることが合理的と認められる場合にも、用途変更の許可が受けられる可能性があります。

5.借地権の用途変更の際には地主の承諾を得よう

借地権の用途変更をする場合は、地主の承諾を得る必要があります。まずは話し合いをおこなって、地主の承諾を得られるように交渉しましょう。

当事者間での話し合いがまとまらない場合は、裁判所へ申し立てることも可能です。

ただし、その際はそれ相応の理由を示せるようにする必要があります。借地権の用途変更を希望するときには承諾料の算定も必要になるため、きちんと準備を整えて手続きをおこなうようにしましょう。

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