借地権付きの家を買いたい。借地で住宅ローンは借りられますか?気をつけることは?

借地権付きの家を買いたい。借地で住宅ローンは借りられますか?気をつけることは?

借地権付きの家を買いたい。借地で住宅ローンは借りられますか?気をつけることは?

借地権付きの家は、地の利があったり、広い面積があり、あるいは住環境などの条件も良く、割安感があるものが多いのですが、借地なのでいつかは土地を返して退去しなければならないのではないかと懸念して躊躇してしまう人も多いことでしょう。

今回は、借地権付きの家を買う際に気を付けなければならないポイントや住宅ローンが借りられるのかどうかなとについてご紹介していきたいと思います。

借地権とは

借地権には、物権としての「地上権」と債権としての「土地賃借権」とがあります。一方「土地の所有権とは、土地を自分のものとして自由に使用・収益・処分することができ権利」のことです。

市場に出ている一戸建ての物件のほとんどが土地の所有権と建物の所有権の販売ですが、なかには土地が所有権ではなく、地主から借りた土地(借地権)とその上に家を建て、建物とワンセットで土地が販売されているものがあり、これが「借地権付き物件」になります。

借地権には次の3種類があります。  

(1)旧法借地権

旧法借地権とは、平成4年8月に施行された現在の「借地借家法」以前からの借地法による借地権のことです。旧法借地権は、期間を定めた借地契約を更新し続けることで、地主から更新拒絶をされることはほとんどなく、土地を借り続けることができます。

旧法借地権においては、存続期間の定めがない場合には、建物が老朽化などで朽廃して消滅したときは自動的に借地権も消滅するのですが、逆に存続期間さえ定められていれば、更地であっても借地権は消滅しないことになります(ただし「建物を所有する目的として」という文言が契約書に記載されていなければなりません。)

したがって存続期間の定めがある借地契約においては、建物が朽廃したとしても地主側が借地権者に対して契約の解除を求めるのに必要な「正当事由」には該当しませんので、土地を明け渡す必要はありません。

また存続期間の定めがある借地契約においては、建物が消滅した場合でも建て直しを認める規定となっています。

(2)普通借地権

普通借地権とは、平成4年8月に施行された「借地借家法」によって定められた借地権のことです。

普通借地権は契約更新を前提としており、地主側が契約を終了させたい場合には「正当事由」が必要になります。普通借地権の存続期間は、初回が30年、1回目の更新が20年、それ以降は10年とされています。

さらに普通借地権は旧法借地権のように朽廃による消滅ではなく、「滅失」と規定されており、建物が滅失した際に、建て直したい場合には、地主の許可が必要になります。とりわけ借地契約の更新後に、地主に無許可で建て直した場合は、借地権を失う可能性がありますので、注意が必要です。

旧法借地権が借地権者側寄りであったのに比べて、普通借地権は地主側の権利にも配慮したものになっているのが特徴です。

(3)定期借地権

定期借地権とは、一定の期間に限って土地を借りる借地権のことで、期間満了に伴い土地を地主に返還することになりますので、借地契約の更新というものがありません。

存続期間については契約内容によって異なりますが、一戸建ての場合には「一般定期借地権」という存続期間50年以上のものが通常行われています。

借地権付き物件のメリット・デメリット

借地権付き物件のメリット

通常一戸建て物件は土地と建物がセットになって販売されているために、住みたい地域に

よっては土地の価格が非常に高くなります。そのため都心部で一戸建ての物件を購入するのは非常にハードルが高いことと言えるでしょう。

しかし借地権付き物件の場合には、市場における相場の60%~80%の価格で販売されているため、地代を支払っても良い物件を安価に購入することができます。これが借地権付き物件の最大のメリットであると言えるでしょう。

また土地を購入すると不動産取得税がかかってきます。さらに固定資産税や都市計画税を

毎年支払っていかなければなりません。

これに対して借地権付き物件であれば、土地に関するこれらの税金課税されないというメリットがあります。

借地権付き物件は、たとえば都心の駅周辺の物件など本来ならば手の届かないような物件でも購入することができる可能性が高まります。

さらに借地権付き物件の場合には、地主は正当事由がない限り契約を解除することができませんので、一戸建ての物件並みの住宅を購入することができる非常にメリットの大きな権利なのです。

借地権付き物件のデメリット

まず地代の負担が重いことです。借地権付き物件の場合には、地主に地代を支払う必要があります。地代の目安については固定資産税・都市計画税の倍以上になるのが一般的です。税負担はないもののそれ以上の負担を強いられることになります。

また契約を更新する際には更新料を支払うことになり、これはおおむね更地価格の5%前後が目安となります。

他にも住宅を建て替えや譲渡・売却するには、地主の承諾と更地価格の5%程度の承諾料をを支払う必要があるというデメリットがあります。

さらに借地権は第三者に譲渡することができるものの、いざ売ろうとしてもなかなか売れない、担保の評価が低いために金融機関からの融資を受けづらいなどの難点があります。

金融機関からの融資を受けにくいばかりか、売るときにも難航しやすいために売却するには不向きであると言えます。定期借地権の場合には、いつかは土地を地主に返還しなければなりません。念願のマイホームを購入したとしても、最終的には取壊さなければならないのです。ただし地主と交渉して土地を購入してその所有権を取得することができれば、これらのデメリットを解消することができます。

3、借地権付き物件でも住宅ローンは借りられる。

借地権付き物件は他人の土地の上に建物を建てるため、土地の所有権の場合と比べて銀行等金融機関の担保評価が低くなるというデメリットがあり、融資を受けにくくなる可能性があります。

とくに定期借地権の場合には、期間満了後に地主に更地で返還することが原則であるために、借地権の残存期間が短くなるにつれて、建物を住宅ローンの担保にすることが難しくなります。

しかしながら、最近では都市銀行からノンバンクに至るまで多くの金融機関が借地権付き物件への住宅ローンを取扱つており、旧法借地権の場合には、土地を借りる側の権利が強く、借地権がなくなるリスクが低いために融資を受けやすくなる傾向にあります。とは言え金融機関からの住宅ローンの融資を受けるためには借地上の建物を担保に入れることになり、地主から抵当権設定の承諾をしてもらわなければなりません。。実際に購入する際に住宅ローンを組みたいのであれば、事前に取扱の不動産会社などに確認するようにしましょう。

4、建て替え・増改築・譲渡するには必ず地主の承諾が必要です。

借地権付き物件は、将来借地権を第三者に譲渡(売却)するには、地主の承諾が必要になり、その際ほとんどの場合、承諾料が発生し、また借地契約の更新時に地主から更新料を要求されることがほとんどです。借地権付き物件を購入しようとする場合は、この点について契約内容の確認をすることが必要になります。

5、減価償却時の注意点

事業目的で借地権付き物件を購入する場合においては、減価償却の計算の方法に留意する必要があります。

一般的な土地に所有権がついている一戸建ての物件の場合には、建物の価格だけが減価償却の対象になりますので、購入金額から土地の価格を差し引いた部分が減価償却されることになります。

これに対して借地権付き物件の場合においては、売買価格のなかに「借地権の対価」、「名義変更料」、」整地費用」などが含まれていることが多く、これらを控除した金額が減価償却の対象となります。よく借地権付き物件は、取得時に土地にかかる税金が発生しないために、物件そのものの価格が減価償却の対象になると思われがちですが、それは間違いでありますので、注意が必要です。

しかしながら、減価償却費を積み上げるという意味では、売買価格における建物の割合が大きいために、借地権付き物件を購入することは非常に有効な選択肢であると考えるのは間違いでありますので、上手く活用するようにしましょう。

6、まとめ

以上ご紹介して参りましたように、借地権付き物件は、通常の一戸建て住宅を購入する場合に比べて価格が抑えられ、土地に対する税金がかからないなどのメリットがあります。また

地代・承諾料・更新料などのデメリットもありますが、両者を比較衡量して、借地権付き物件が自分のライブプランとマッチするかどうかで判断すれば良いでしょう。また最近では借地権付き物件にも住宅ローンを組むことができるようになっています。

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