【借地の基礎知識】借地権の譲渡について

【借地の基礎知識】借地権の譲渡について

借地権とは建物を所有することを目的とする地上権または土地賃借権のことをいいます。

借地権は地主と借地権者との借地権設定契約によって成立する権利でありますが、経済的価値を有する財産権の一つとして譲渡することができ、また相続の対象となります。

今回は借地権を譲渡する場合の法的手続きなどについてご紹介していきたいと思います。

1、借地権を譲渡するには地主の承諾が必要

1、借地権を譲渡するには地主の承諾が必要

借地権者は地主の承諾がなければ借地権を譲渡することができません(民法612条1項)。もし地主の承諾を得ないで無断で譲渡すると、地主から借地契約を解除されて借地権を失ってしまうリスクがあります(民法612条2項)。

したがって借地権を譲渡しようとするときは、あらかじめ地主と交渉して借地権譲渡することについての承諾をもらっておく必要があります。

この際には一般に譲渡承諾料を支払う取引慣行があるとされていることから、相当な金額であれば、譲渡承諾料を支払って地主の承諾を得ることは、簡易迅速に問題を解決するための潤滑油のような方法になります。

ちなみに借地権建物の譲渡承諾料の相場は、おおむね借地権価格の10%程度であると考えられています。

2、地主の譲渡承諾が得られない場合等

2、地主の譲渡承諾が得られない場合等

借地権の譲渡について地主が承諾しない場合、あるいは地主の請求する譲渡承諾料が過大に高額であるような場合においては、裁判所に対して地主の承諾に代わる許可の裁判(代諾許可の裁判を求める申立てをすることができます(借地借家法19条1項)。

申立ての手続き

借地権者は、まず借地権の譲受予定者を決定した上で、地主を相手として、借地の所在地を管轄する裁判所に対して申立てます。

地主が複数存在している場合においては、借地権の譲渡を諾しない地主の全員を相手方として申立てる必要がありますので注意が必要です。

裁判所の手続き

①判例前の手続き

代諾許可の申立てがあると、裁判所は申立書の謄本を地主に送達して、速やかに審問期日を開きます(借地借家法20条)。

②地主の介入権

地主は借地権譲渡についての代諾許可の裁判において、借地権が第三者に譲渡されてしまうことを阻止するために、地主みずから、借地権を譲り受ける旨の申立てをすることができます。

この申立てをすると、裁判所は相当の対価をを定めて地主に買い受けることを認める決定をすることができます(借地借家法19条3項)。

地主による介入の申立てがあれば必ずこれを認めなければならないものとする見解もありますが、譲受人が借地権者の縁故者であるなどの場合においては、地主の介入が否定されることもあり得るものと考えられます。

ちなみにこの場合の「相当の対価」とは、借地権価格および建物の価格を合計した額から譲渡承諾料相当額を控除した額であると解する判例が多数となっています。

裁判

地主が介入権を行使しない場合においては、裁判所は最終的に申立てを認めるかどうかの判断に加えて、申立てを認める場合においては、借地条件を変更するするかどうか、はたまた譲渡承諾料を支払わせるかどうか、などの付随処分の要否やその内容についても判断するのです。

これらの裁判所の判断については決定の形式によって行われ、主文および理由が記載された決定書を当事者に送達して告知することになっております(借地借家法施行規則33条)。

地主の介入申立てを認める場合の決定書の主文については「申立人が相手方に対して、本裁判確定の日から○○以内に金○○円を支払うことを条件として、別紙目標に記載された土地についての賃借権(譲受人の住所、氏名)iに譲渡することを許可する。」というように記載されることと思料されます。

④決定の効果

裁判所の決定に不備がある場合においては、決定書が送達された日から2週間以内に即時抗告をすることができます(借地借家法48条)。この期間内に即時抗告をしなかったり、即時抗告が棄却された場合においては決定が確定し、裁判上の和解の場合と同様に、確定判決と同一の効力を有していることから、この決定書を債務名義として強制執行をすることができます。

3、まとめ

借地権の譲渡をしようとする場合には、まず事前に地主に対して事情を説明して、借地権の譲渡を承諾してもらえるように交渉するべきです。そして承諾を得ることができたときには、後日の証拠を残しておくために借地権譲渡承諾書にに印鑑をもらっておくのが良いと思われます。

その際には、地主の要求している譲渡承諾料が妥当な金額であるならば、譲渡承諾料を支払って承諾をもらう方が、後々の手続きと比較して簡易迅速な解決方法であると言えます。

そしてどうしても地主が借地権の譲渡を承諾してくれないときや、過大な譲渡承諾料を請求しているようなときに初めて、代諾許可の裁判を用いて、裁判所の許可をもらようにするのが賢明な方法であると言えます。

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