「借地の疑問」借地契約時の保証金や地代相場は一般的にどのぐらい?

「借地の疑問」借地契約時の保証金や地代相場は一般的にどのぐらい?

「借地の疑問」借地契約時の保証金や地代相場は一般的にどのぐらい?

借地契約を結ぶときにはさまざまな初期費用が必要になります。保証金もその一つです。

借地契約を結ぶに際して、「保証金は必ず支払わなければいけないのだろうか」、「どれくらいが相場なのだろうか」などと疑問に感じている人も少なくないのではないでしょうか。

そこで今回は、借地契約を締結するにあたって必要になる保証金の相場および地代の相場についてもご紹介していきたいと思います。

借地契約における保証金とは

不動産賃貸契約では、関東では「敷金・礼金」が一般的ですが、関西や福岡では慣例的に「保証金・敷引き」を採用しています。

保証金とは、敷金と同様に賃借者が退去する際、部屋の修繕費用や滞納金に充てるためのものです。

しかし、保証金には敷金とは違った意味合いもあり、「敷引き」についても理解しておきましょう。

「敷引き」とは退去時に保証金から一定額を差し引いて、賃借人に一切返還されない金額を意味しています。

つまり、保証金を採用している不動産物件では、退去時に賃借人に返還される金額は「保証金 ー 修繕費 ー 敷引き料」となるのです。

一方、敷金・礼金を採用している不動産物件では、「敷金 ー 修繕費」が賃借人に返金され、礼金は貸主に対する謝礼ですので返ってきません。そのため、保証金には礼金も含まれていると考えることもできます。

また、敷金・礼金不要とうたっている不動産では、保証金を採用していることが多いようです。

そして、保証金は敷金・礼金よりも金額が大きいため注意が必要なこともあります。

保証金の相場

保証金の相場は、個人の不動産賃貸契約では家賃の6〜8ヶ月、オフィスの場合6〜12ヶ月分です。敷金が1〜2ヶ月分であるのと比べると、保証金による初期費用は非常に高額になります。

また、敷引きの相場は、保証金の半額程度です。そして、保証金を採用している不動産物件では、通常は更新料がありません。

そのため、長期住む場合にはお得ですが、短期間だけ住む場合は住んだ期間に関係なく一定額の敷引き料を取られるため、出費が大きくなってしまいます。

不動産における原状回復とは、元の状態に戻すという意味ではありません。賃借人の過失による損耗を回復することが、原状回復の範囲となります。

つまり、畳やクロスの日焼けなどの経年劣化、冷蔵庫後部の壁紙の電気やけやエアコンの設置による壁の跡などの通常損耗は賃借人に過失はないことから、賃貸人の負担となります。

一方、飲みこぼしの放置などにより、畳にカビが生えたり、フローリングが変色した場合は、賃借者の不注意が原因であるため賃借者の負担となります。

そして、退去時には敷金や保証金から原状回復費用を差し引いた金額が、賃借者に返還されます。

保証金の制度を理解しないまま不動産の賃貸契約を結んでしまうと、後にトラブルの原因となりますので注意しましょう。

中には、契約を結ぶ際に敷引きの説明(敷引き特約の有無)をしないという悪徳な不動産会社もあるようです。

特に悪質なのは保証金と敷引きが同額というものです。

つまり、保証金を賃借者に全額返還しないというものです。さらに、クリーニング代や修繕費を必要以上に要求されることもあります。

不動産賃貸契約を結ぶ際には、敷引きの金額をきちんと確認しましょう。

保証金をめぐるトラブル

一般的に敷引きは保証金の半額程度ですが、保証金と敷引きが同じ金額に設定されていることもあります。

しかし、消費者契約法10条により、「消費者の利益を一方的に害する条件は無効とする」と定められていることからすると、敷引きが高すぎることは問題だと言えるのです。

実際に、これまでの裁判では敷引き額が適切な範囲を超えており無効となった判決が相次いでいます。本来、不動産契約における保証金や敷金というのは、何か問題が生じた時の担保としての意味合いがあるのです。

そのため、退去時に家賃の滞納や、過失のある損傷などの問題がない場合は保証金や敷金は賃借者に返還するという考え方が妥当です。

悪徳な賃貸人の場合、保証金から必要以上に金額を差し引いて、ごくわずかに残った金額のみ返還することがあります。さらに、保証金だけでは修繕費用が足りないと主張して、追加の支払い金額を請求してくることもあるのです。

ここで重要になのが、原状回復と減価償却を理解しておくことです。原状回復の範囲は、賃借人に過失のある損耗部分です。減価償却とは、時間の経過とともに物の価値が減少していくことです。

例えば、壁紙は6年経つと1円となるように価値が直線的に年々下がっていきます。6年間住んで退去した場合、壁紙の張り替え費用が10万円だとしても、賃借人の負担金額は1円だけなのです。

保証金から多額の修繕費用を差し引くという説明を受けて、納得してしまう賃借人もいるようです。予想以上に返還金が少ない場合や、追加の支払いを要求された時は、賃貸人と不動産会社に請求内容の詳細を根気強く尋ねましょう。

賃借人が家賃を滞納し、保証金から家賃を充てるよう申し入れすることがよくあります。

しかし、賃貸契約期間中に家賃の保証金相殺を実行することはありません。保証金返還義務が生じるのは。契約終了後明渡しの時だからです。もちろん、賃借人が家賃の保証金相殺を主張する権利もありません。

賃借人が家賃を滞納し保証金相殺を求めてくる場合は、賃貸人は当然これを拒否できます。もはや信頼関係は失われているので、不動産の賃貸契約を解除した上で家賃の保証金相殺を行うことができます。

保証金や不動産賃貸契約の知識を身につけておけば、いざという時にトラブルに対応することができます。

そしてなによりも、保証金トラブルを避けるには契約時に敷引きや原状回復について確認し、契約書に記載されている注意事項にきちんと目を通すことが大切です。

地代の相場

地代は借地権者・地主のいずれにとっても、何十年という長期間にわたって支払い・受け取るものなので、各々の財産形成にも大きく関わります。地代が高いのか・安いのかを判断する明確な基準があれば、お互いに交渉を進めやすいのは確かでしょう。

しかし、結論から言ってしまうと、地代の相場はケースバイケースであると言わざるを得ません。

あくまで一般論ですが、いわゆる公租公課をある程度の基準とすることはできます。都市部の住宅地の場合は固定資産税の3~5倍、商業地の場合は固定資産税の5~8倍とすることが多いようです。

しかし、これらの基準は目安でしかなく、エリアの人気度や立地条件などによって地代は大きく変動します。地代の詳細は決められた計算式によって求められるものではないからです。

地代の見極めがどれほど難しいかは、土地の価値評価に詳しい不動産鑑定士などのプロフェッショナルであっても、鑑定する人によって結論が異なることがあるほどです。

確かに客観的な相場は参考になりますが、地代の交渉において何よりも重要なのは、地主と借地権者がきちんと話し合い、それぞれが納得できる金額で合意することです。

借地権に関する取り決めの多くは、当事者間の合意に基づくことが大前提となります。

極論ですが、地代が相場と著しくかけ離れた金額であっても地主と借地権者の間で双方が納得して、合意がとれているのであれば問題はありません。

ちなみに地代の支払い期日や支払い方法についても、当事者間の話し合いで自由に設定することができます。

借地契約による地主と借地権者の関係は、10年、20年と長く続きます。

話が上手くまとまらないからといって無理に交渉を推し進めてしまうと人間関係が悪化し、その後に悪影響を及ぼす可能性もあるでしょう。

そうなった場合、再び関係を修復するのは非常に骨が折れます。そうなる前に、専門知識を持った第三者に相談し、建設的な議論によりお互いに納得がいく答えを見つけることが解決の近道と言えます。

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