【借地権の応用知識】借地権の家をリフォームする際に注意すべきポイントとは

【借地権の応用知識】借地権の家をリフォームする際に注意すべきポイントとは

【借地権の応用知識】借地権の家をリフォームする際に注意すべきポイントとは

今回は特約や承諾等、借地権付きの家を増改築・リフォームする際に注意するべきポイントや解決策などについて紹介していきたいと思います。

一般的な借地権契約では大規模修繕となる増改築をするには地主の承諾が必要になり、小規模修繕については契約上の禁止条項に盛り込まれていたとしても無効になります。

このような禁止条項は特約とされている場合もあり、大規模修繕に関する特約は借地借家法で禁じられておらず、小規模修繕なら禁止すること自体が無効となるわけです。

修繕の大規模と小規模の線引きについては一概にいえませんが、経年劣化による修理などは地主の許諾なしに行うことができると考えられています。

一方、増改築をするには地主の承諾が必要となります。増築とは、建物の床面積が増えるようなケースで、敷地内に付属建物を建てる場合も含まれます。

改築は建物の一部または全部を立て直すことで、柱などの主要構造物を変更する場合、改築と見なされることもあります。増改築する際には地主に増改築承諾料を支払うなど、きちんと手順を踏んで進めることが無用なトラブル防止につながります。

増改築承諾料の相場は借地権価格の2~5%といわれ、どうしても地主が承諾してくれない場合、着工前に裁判所に訴え出て許可を求める方法もあります。ただし、裁判所が許可を出すにあたっても増改築承諾料の支払いは必要なので、できるだけ円満に交渉を進めたいところです。地主に無断で増改築してしまうと、地主は借地契約を解除することもできますので注意してください。

借地人として気になるのは小規模修繕なのか改築に該当するのかという点です。これについては改築と判断された事例を紹介します。

  • 土台のコンクリートを打ち直して、外壁や屋根をより強度の高いものに改修、2階の床を補強したといったケース
  • 建物を補強するために鉄骨を入れるなどの工事をして、外壁や床材を貼り替え、2階の床面積が2平米程度増えたケース

借地人と地主とで折り合いがつかない場合、裁判所の判断を仰ぐことになり、微妙な工事だと弁護士でも容易には判断がつきません。特に修理か改築か区別しにくい場合は、地主との交渉も含めて専門知識とノウハウを持つ会社にサポートしてもらうのが賢明です。

トラブルを予防するために、実際に遭ったリフォーム事例を通して借地権の家をリフォームする際に注意するべきポイントを押さえておきましょう。

「契約書の確認」を怠ってしまったせいであわや契約解除に

Aさんは、実家の老朽化にともなって家の建て替えをすることにしました。しかし、実家がある土地は借地だということは知っていましたが、地主のBさんとは古くからの知り合いだからと、無断でリフォームをしてしまったのです。

すると、ある日Bさんから連絡があり「あの土地は増改築するとき許可を取るように契約書に書いてあっただろう!ルールを守ることができないなら出ていってくれ」と言われてしまいました。

慌てて土地の契約書を確認したところ、たしかに「増改築禁止特例」という内容があります。

結局、何度も地主のBさんの元へ謝罪に行って契約解除は回避できましたが、一つ間違えば実家に住んでいる両親が追い出されるところでした

このように、いくら古くからの知り合いである場合であっても借地の家をリフォームする場合は契約書を確認することが必須の条件です。

リフォーム計画は土地の持ち主へ正確に伝えるべき

Cさんは、自宅の雨漏りを直そうと地主のDさんへ連絡を取り、無事承諾を得てから工務店へ相談に行きました。

しかし、あれこれ自宅の問題を相談している内に「この際だから気になる場所はまとめて直してしまおう」と考え、外壁の補修に再塗装、部屋の増築などかなり大規模なリフォーム計画に変更。ギリギリまでリフォーム計画の調整をしていたので、地主Dさんへの連絡は施工の前日になってしまいました。

しかし、元々雨漏り程度のリフォームだと思っていたDさんは連絡を受けてびっくり仰天。かねてから土地の売却話をもちかけられていたこともあって、「そんなに大きなリフォームをするなら、同じ広さの土地があるからそちらに移ってほしい」と工事の差し止めを要求してきました。

リフォーム計画の変更があった時点でBさんがDさんへきちんと連絡していれば、工事の延期や中止以外の方法を取ることができたでしょう。こまめで正確な連絡が大切です。

「法律上のルール」を知らないとトラブルになる

Eさんは、安く販売されている古民家を買い取って建て替えることにしました。

しかし、よくよく調べてみると土地は公道に接していない「再建築不可」の土地だったのです。建て替えができないのでリフォームするしかありませんが、リフォームをするためには地主の承諾を得る必要があります。

また増改築の結果、建ぺい率や容積率をオーバーすると家は違法建築になります。

古い家をリフォームする場合は現行の建築基準法や耐震性能に合わせた改修をしなければならないなど、土地に関する法律上のルールを知らないと思わぬトラブルになってしまうのです。

リフォームをする場合はその借地がどういう土地なのか、しっかりと調べておくことが必要になります。

融資の許可を受けられず資金繰りが大変に

Fさんは、地主のGさんから承諾を得て自宅の建て替えをする予定です。

建て替えとなると貯金ではお金が足りないので、金融機関でローンを組もうと相談に行ったところ、「地主の方から融資の承諾書にサインをもらってください」と言われてしまいました。

早速地主のGさんに融資承諾書のことを話してみると、そんな書類にはサインできないと断固拒否されてしまいました。ローンが組めなくなってしまったFさんは、結局家族からなんとかお金を用立ててもらってリフォームを実施したのです。

借地権のある家のリフォームでローンを組む場合、地主からリフォームの承諾とは別に融資の承諾を得る必要があります。

しかし、地主側としてはローンの返済が滞ったとき土地を担保として差し押さえられてしまうリスクがあるために、融資の承諾を断る人も少なくありません。

融資の承諾が得られるように書類をまとめてもっていくなど地主との交渉を踏まえて、事前準備を入念にすることが大切になります。

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